加拿大买房流程程序

多伦多买房全过程

在多伦多买房,程序上可以简单分为:1. 做好预算;2.了解多伦多房地产市场基本信息;3. 找房; 4. 下Offer; 5. 交定金; 6. 申请贷款; 7. 验房 ;8. 请律师办理过户;  9. 办理房屋保险; 10. 交房前看房; 11. 交首付款和其他款项; 12. 交房取钥匙;13. 交房后发现的问题的处理 。

一. 联系银行或贷款经纪

银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概,只是因为利率一直在变,银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%。

8)王剑:银行主要业务|银行|A股|股票_新浪财经_新浪网

二. 看房

联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

地产经纪在加拿大是“累”还是“泪”,看完这篇再决定入行

地图找房

下面这个链接是“地图找房”,可以方便快捷地找到目标区域市场上挂牌出售和出租的房源:

买房

四、看房 (Showing)

看房是买房过程中激动人心的一个环节。在看房前,我会把挑选过的房源电邮给客户,让客户了解要看的房长什么样子,房龄,朝向如何,有无分门出入等;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;是否有泳池;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备;主要设备(暖炉/空调/地板/门窗/屋顶等)的年份;是否有统一收offer的时间等等。这些信息都可以在看之前获得,让客户心中有数。具体看房之时,我一般采取由外及内的方法。外,包括两点:一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要,譬如:好社区的某几个房子靠近大路,会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染,这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密,我一般建议客人也不要考虑;如果是街角的房子,有些后院会相对小,我会告知客人,尊重客户的选择,因为有些客户喜欢街角房。房子本身的外观也会告知我们很多信息。如:平房(Bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(Side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等,因为建筑风格的不一样,大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄,是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树,要看树离地基是否太近,如果太近,树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观,还会让你花更多的钱在冬天的取暖上,所以,了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且,更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外,外墙采用的材料、有无脱落,本身是否有裂缝;落水管有无破漏,排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。进入房内,重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭,有无明显的空间浪费。一般情况下,加拿大房屋进门看到的是厨房,饭厅和客厅;大多数厨房在设计的时候,都会留有空间放置一张早餐桌,而正餐则在饭厅享用。BTW,绝大多数西人都有一套很有品位的餐桌椅。大多数客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间,这也是在建HOUSE的一个趋势。对于稍旧一些的房,客户希望至少主卧能带全功能的洗手间,成为真正意义上的Master room。由于Covid疫情,购房需求发生了变化,更大的空间、Freehold无管理费、远离市中心、人口密度低社区等成为新趋势。

看房需要由买家经纪给卖方经纪公司做appoinment,一般为半小时,Covid期间需要戴口罩和遵守Covid相关规则。有些房源还提供3D虚拟看房或视频,大大方便异地的买家仿真地看房。

Michael额外还会核查房屋是否为stigma污点房(大麻屋、不正常死亡或案底记录),是否有重大漏水或事故整修,卖家期望售价和卖房的动机等等。

五. 下Offer。

房主已经有了一个要价(ask price或list price),你可以就地还钱,也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

一般Offer中最常见的附加条件(Condition)有:

1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。

2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。验屋条件又分两种:BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。

3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题,买家可以在律师的建议下放弃购买。

4. 租约终止协议N11表的签署(Agreement to End the Tenancy):对于带租客的房子,处理起来要相当谨慎。买出租房的难度在于,租客如果在交接前不搬走,买家又不愿意承接租客,会让交接无法完成。所以没有正式的租约终止协议(N11)的签署,就会存在交接隐患。如果签署了N11租客还是不愿搬离,可以向政府申请强制驱逐令。相关细节须咨询专业民租法律师。如果N11表没有签署,买家有权取消合同。

需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是对相关法律的尊重,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。

另外一个需要说明的是:查看管理报告,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。

取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE,另一种就是发现一些问题,但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。

在所有条件(Condition)满足后,给卖方经纪发Waiver或Notice of Fulfilment,Offer就生效了(Sold Firm)。

Michael下offer时,总会为买家争取更多利益,除了价格谈判,还有交接日、房屋修缮责任等等。在抢offer的卖方市场,也会用最小的优势赢得竞价。

六. 验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

七. 按揭贷款

将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

八. Status Certificate

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

九. 房契检查

合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

十. 保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

十一. 水电气

打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

十二. 签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

十三. 交屋日(Closing Day)

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。步骤很多,但没关系,负责的经纪会提醒你每一步,使房屋变成你温馨的家!

发表回复

error: