一. 联系银行或贷款经纪 银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后，告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概，只是因为利率一直在变，银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval，通常有三个月的期限，以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明，贷款额度可以是80%，但如果你没有工作或没有足够好的收入证明，那么贷款只能是65-70%。
二. 看房 联络你信得过的经纪，确定你心目中的地段、房价以及房屋类型，经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋；一个好的经纪必须具备良好的职业道德，了解法律和各项规定，具有专业知识，关注你的需求，提供建设性的建议，诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后，你要了解以下各项：1，房子的状况（condition）；包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2，地税（Property Tax）和水电气费；加拿大所有的房子都有暖气，燃料有天然气（gas）、电或燃油（oil），相对而言，gas是比较经济划算的，用电干净但较贵，而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说，你不大会有精力来改这东西。3，建筑图（Survey）；严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款，将来卖房都需要它。4，中央空调；因为这里的夏天不太热，三十多度的日子就几天，一般用电扇就行，所以有些房子没有中央空调。5， UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)，一种化学填充剂，很多人管它叫石棉，其实和asbestos是两回事。为了节省能源，在 1975到1979年间，安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料，全国大约有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分，政府又出了一大笔钱替住户拆除，再后来又发现其实没什么大事。因此，市面上有UFFI的房子很少，经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI，并写进合同。6，朝向和日照；不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了，除了上下，朝哪个方向的都有。事实上，因为日照时间长，很多朝西的房子也很受欢迎。7，其它的门窗厨房卧室，不一一列举。
地图找房 下面这个链接是“地图找房”，可以方便快捷地找到目标区域市场上挂牌出售和出租的房源： 买房
四、看房 (Showing) 看房是买房过程中激动人心的一个环节。在看房前，我会把挑选过的房源电邮给客户，让客户了解要看的房长什么样子，房龄，朝向如何，有无分门出入等；占地（LOT）有多大，使用面积有多少；是否有泳池；室内是实木地板、复合地板还是地毯；厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间；买价中会包含那些电器设备；主要设备(暖炉/空调/地板/门窗/屋顶等)的年份；是否有统一收offer的时间等等。这些信息都可以在看之前获得，让客户心中有数。具体看房之时，我一般采取由外及内的方法。外，包括两点：一个是房子在小区的位置；另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要，譬如：好社区的某几个房子靠近大路，会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染，这类房子尽量避免；如果是路冲影响居住安全和私密，我一般建议客人也不要考虑；如果是街角的房子，有些后院会相对小，我会告知客人，尊重客户的选择，因为有些客户喜欢街角房。房子本身的外观也会告知我们很多信息。如：平房(Bungalow)、提升式平房（Bungalow-Raised）、侧复式（Side-split）、后复式（Back-split）、双层（2-Storey) 等，因为建筑风格的不一样，大抵会体现房屋的修建年代；屋顶的年龄，是否需要更换会直接影响到报价；如果前后院有较大的树，要看树离地基是否太近，如果太近，树根的蔓延可能会破坏地基；过于老旧的窗户不仅影响外观，还会让你花更多的钱在冬天的取暖上，所以，了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的；而且，更换窗户是一笔绝对不菲开支；此外，外墙采用的材料、有无脱落，本身是否有裂缝；落水管有无破漏，排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。进入房内，重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭，有无明显的空间浪费。一般情况下，加拿大房屋进门看到的是厨房，饭厅和客厅；大多数厨房在设计的时候，都会留有空间放置一张早餐桌，而正餐则在饭厅享用。BTW，绝大多数西人都有一套很有品位的餐桌椅。大多数客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间，这也是在建HOUSE的一个趋势。对于稍旧一些的房，客户希望至少主卧能带全功能的洗手间，成为真正意义上的Master room。由于Covid疫情，购房需求发生了变化，更大的空间、Freehold无管理费、远离市中心、人口密度低社区等成为新趋势。 看房需要由买家经纪给卖方经纪公司做appoinment，一般为半小时，Covid期间需要戴口罩和遵守Covid相关规则。有些房源还提供3D虚拟看房或视频，大大方便异地的买家仿真地看房。 Michael额外还会核查房屋是否为stigma污点房(大麻屋、不正常死亡或案底记录)，是否有重大漏水或事故整修，卖家期望售价和卖房的动机等等。 五. 下Offer。 房主已经有了一个要价（ask price或list price），你可以就地还钱，也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写，但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好，但不能还得太低，太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格，据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节，肯定你所需要的各项条件都在Offer内，例如订金（通常是一万两万或房价的 5%）、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件（Condition），包括验屋、贷款等，Condition的时间通常是5个工作日，如果有条件不满足，你可以不买这房子，不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制（Irrevocable time），卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后，你要在每份合同上签字，然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受，可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近，他会回签回来（这里叫Counter Offer），一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期（Closing Day），有些也用专门的合同，只写了要改动的条款。同样，也给你一个“最后期限”，在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往，直到达成一致，或者最后告吹。最后签字前一定要慎重，这可是有法律约束的，签完字可就不能改了。然后，你要照合同交给经纪人一张支票（有些要Money order）作为订金，这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去（trust account），绝对安全，如果最后因为合同中的条件不能满足，你不要这个房子，钱会完整地退给你。 一般Offer中最常见的附加条件(Condition)有： 1. 贷款条件（Financing）：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。 2. 验房条件（Inspection）：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效。验屋条件又分两种：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。 3. 共管物业（需要缴纳管理费的物业）的文件条件：要求卖家10天内提供共管物业报告（Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。 4. 租约终止协议N11表的签署（Agreement to End the Tenancy)：对于带租客的房子，处理起来要相当谨慎。买出租房的难度在于，租客如果在交接前不搬走，买家又不愿意承接租客，会让交接无法完成。所以没有正式的租约终止协议(N11)的签署，就会存在交接隐患。如果签署了N11租客还是不愿搬离，可以向政府申请强制驱逐令。相关细节须咨询专业民租法律师。如果N11表没有签署，买家有权取消合同。 需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是对相关法律的尊重，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。 另外一个需要说明的是：查看管理报告，是针对收管理费物业而言的；不收管理费（Freehold）的物业的Offer则不需要这项条件。 取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。 在所有条件(Condition)满足后，给卖方经纪发Waiver或Notice of Fulfilment，Offer就生效了(Sold Firm)。 Michael下offer时，总会为买家争取更多利益，除了价格谈判，还有交接日、房屋修缮责任等等。在抢offer的卖方市场，也会用最小的优势赢得竞价。 六. 验屋 验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点，一定得听清楚，记下来。当然，如果电器不能正常工作，卖主必须为你修好，除非合同另外声明。大毛病（指房子的建筑支撑结构和电力系统等）你可得斟酌，你可以要求卖主修理，如果不同意，你也可以要求降价；实在不行，只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver)，合同自动取消，这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫：在下Offer以前，必须明白，要买的房子就是现在的样子，你的出价就是按现在的状况来的，除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题，要么电器罢工了)，或者写进合同的东西外，卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。 七. 按揭贷款 将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司，对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了，其它条件也满足了，就得给卖主签出Waiver（免除条件通知）。 八. Status Certificate Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件，如注册登记时的文件，近期的财务情况，以及保留金（Reserve Fund）和保险单。申请费100元，通常由买方支付。如果不满意，可以取消合同。 九. 房契检查 合同里有一个查契期限，一定要在这之前把合同交给律师，律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底：土地的所有权，房子有没有抵押，有没有侵占别人土地，怎样的路权，是否拖欠地税和其它费用，检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。 十. 保险 所有贷款机构都会要求你购买保险，尤其是火险，并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后，联络保险公司，得到保险号码（Policy Number）后，通知银行或贷款公司,还有律师。同时，让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover，所以你可以买财物和人身伤害险，不过不是必需的。 十一. 水电气 打电话给水、电、天然气和Cable公司，通知他们在交屋后给你开个新户口，还有银行、交通部（你的车和驾照）、健康卡、保险公司，地址都要改。 十二. 签字 交屋的前几天，律师会通知你去签署所有文件，并要带足银子准备接收房屋。在closing前，你应该还有机会做最后一次检查，并要求房主向你介绍所有设备的使用方式，千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走，看不成的也时有发生。 十三. 交屋日（Closing Day） 这天，买卖双方律师都会在地产登记机构（也就是房管局）网络上办理所有的手续，一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍，有什么问题，比方电器家具少了，玩不转了，立刻通知律师，有可能的话拍照留影。 到此为止，房子是你的了，然后买家具，联络搬家公司，告知你的亲朋好友，还要买修理院子的工具，通知有线电视公司。步骤很多，但没关系，负责的经纪会提醒你每一步，使房屋变成你温馨的家！ |