2018年3月14日

许多祖国人民对加拿大地产经纪的定义有一定的偏差，包括我自己的亲人。妈妈常说：”放着国内的电力高工不做，跑去做靠嘴皮吃饭的地产中介，你又不擅长！“。我想了很久也不知道怎样说服她，现在闲下来，写下这篇文章，希望能解除一些人的迷惑。

中国的地产中介

中国地产中介大致是这样运作的：开了小办公室，做些广告，坐等需要买房卖房的客户上门，将自己收集到的房屋信息逐一撮合到买家手中。说白了就是：一个中介在中间，买家和卖家在中介两边（一手托两家）。

中介要做的事很简单：在买家面前说房子如何好，如何值，有可能还编个感人故事说卖家移民了，房子急卖等。然后再到卖家那边说买家经济能力有限，买家说这房子有如此如此不足等。一句话，极力促成交易，两头吃佣金。但买卖交易的法律过程，最终都是买卖双方去办理，如果交易出了任何问题，中介也是稳赚不赔的。所以要先问一个问题：中介到底代表了买家还是卖家的利益，他在为谁说话？

加拿大的地产经纪

加拿大地产经纪是委托人的忠实利益代表，他受雇于委托人，根据委托人的要求买房或卖房。

话分两头说：卖方经纪会收集房屋的专业信息并将房源挂到MLS上，这样所有想买房的经纪都可以看到，客人也可以利用有些软件看到不完全的信息。当有买家下OFFER时，卖方经纪会通知卖家，并代表卖家的最高利益奋力谈价，直到获得双方能开心接受的价位为止。卖方的信息对买家、买方经纪都是不公开的。

同理，买方经纪会根据买家的预算等具体要求到公共的房源MLS上寻找合适的房源，带客人看房，直到客人满意并有意下OFFER。在谈判的过程中，努力争取最低价谈成OFFER，买家的信息对卖家也是完全保密的。从OFFER正式签署到房屋合法交接，经纪都努力履行其义务。如果有法律纠份，涉及违规、违法的经纪会被罚款、警告、开除并负相应的法律责任。

两地经纪有什么不同

Couple with real-estate agent in office

受教育程度不同 加拿大经纪必须有高中以上及相应的学历；必须经过6门课的考试，且每门课的成绩要达到75分以上才能持牌。参见我的文章《加拿大买房须知（房屋类型及概念）》

非持牌和持牌 加拿大地产经纪必须持牌上岗，并随身携带牌照以备卖家或客人验看。加拿大地产经纪同时归属各地产局并受各省的地产协会监管，在安省是一个叫RECO的机构。

房源信息量不同 加拿大地产经纪可以通过强大的网络系统看到本省的任何房源信息，虽然不同的地产局信息量略有差别。

专业程度不同加拿大地产经纪所学的课程包括房屋结构、土地性质、商业买卖、地产相关法律（包括民租法）、贷款、估价等。

信息保密程度不同 中国中介一手托两家的模式必然造成信息渗透。而加拿大的地产经纪职业准则不能透露委托人的信息，从而保护委托人的利益。

代表利益不同 委托人和经纪人是法律认可的契约关系，地产经纪受买家（或卖家的委托），他们凭借自己的专业技能和法律专长，100%代表委托人的利益，绝对不会对交易对手有任何心慈手软，（妥协和技巧也完全是为了雇主的利益）。加拿大房产经纪不是中间人的角色，而是买家或者卖家全权委托的利益代理人。

法律责任和义务约束不同 如果委托人认为自己雇佣的地产经纪没有完成他的工作职责，甚至有渎职的问题，就可以对地产经纪进行法律诉讼的。即使买卖交易已经完成，雇佣的地产经纪仍然不能摆脱这种约束。也就是说即使你已经完成房产交接，你仍然可以告你的经纪。

诱导与不得诱导 与中国房产中介一手托两家不一样，加拿大地产经纪没有权利代替买卖双方做决定，也不可以有倾向性的诱导买卖双方做决定，如果委托人认为雇佣的经纪做出了不符合规范的行为，即使交易已经完成，仍然有起诉的权利。加拿大用法律诉讼来约束再约束。

信息的客观真实不同 加拿大的房地产经纪向自己的委托人提供全方位、客观的信息咨询服务。这也是经纪责任和义务，不认真履行同样会吃官司。

代表的利益不同 地产经纪如果为了自己的利益而隐瞒或虚构信息，从而推动双方交易，委托人有权力随时起诉经纪人并索取经济补偿。简单的例子：买家非常喜欢的房子曾经地下室被淹，一定要让买家知道，交客观分析利弊。如果隐瞒不说，就有可能官司。

责任不延续与延续加拿大的房地产经纪的责任并不随着交易的完成而结束，委托人在交易结束多年后依然有追索损失的权利。举个例子说：如果冬天买了并交了房，游泳池没开，买方经纪也写了合理合法的条件在OFFER里，春天开的时候发现游泳池的设备不工作，可以向卖家索赔。

佣金支付的对象不同加拿大的房地产经纪佣金通常由卖家支付，买方无需承担任何费用。

为方便比较，现列表如下：

为什么要有经纪

卖房要有经纪。卖家为了省5%的佣金，致使没有卖到市场价，实际是卖家的损失。我自己就给客人买到一个私卖的房子，市场价大约105万，我的客人买了94.8万。卖家给了1万佣金给我。我们看看卖家损失多少?假设只成交103万，减去双方佣金5%加税，再减去2000房屋美化费，应该收到大约97万，而我这个卖家实收只有94.8-1*1.13=93.7，因为他没有地产经纪帮他看买卖合同，他还另付了律师费帮他看合同，我们就不去计算啦。当然也有可能挂得太高，根本买不出去，时间、精力都是损失。

总有客人为了省钱自己直接向卖方经纪买房，他们简单地认为买方经纪费会减在房价里。我自己没做经纪前也做过同样的事。现在回想起来，实在是对经纪行业不了解造成的，我最终还是回到用经纪的路上，因为我明白这样做不仅没法省钱，还有可能花更多的冤枉钱。我分几种情况来说：

卖方经纪因利益冲突拒绝你 与中国不同，加拿大的地产经纪受法律法规严格监管，代表买卖双方是最容易出现利益冲突的。即使当时没有问题，责任会延续到交接后的几个月甚至几年时间里。特别是在抢Offer的情况下更是如此，我自己拒绝过别人，在没有成为经纪前也被别的经纪拒绝过；卖方经纪不想浪费时间与一个非专业人士周旋，在他看来你根本就不是认真的买家。

卖方经纪给你介绍另一个经纪 为了避免利益冲突，卖方经纪给你介绍另一个经纪。既然同样用经纪，为什么不选一个你自己甄选过的、信得过的。

卖方经纪依然收取一笔佣金如果卖方经纪同意代理你的买房要求，他仍然会要求收取一笔佣金并要求你签署正式文件。我曾经经历过卖方经纪要求1.5%的买房佣金（如果我有经纪则是2.5%），其实人家的理由也简单，毕竟人家工作啦，也承担了一定的法律风险。除了省不了钱，大家还要知道的是：卖家是他的Client，而你只是他的Customer，他不会全心全意为你服务，因为他必须代表Client的最高利益。否则就有可能被RECO责罚。（有关Client与Customer的不同，请参看我下期文章《买房卖房的那些事儿》

你自己下OFFER 你碰了好多次壁，终于卖方经纪同意让你自己下OFFER啦。通常这种情况下，要么是房子很难卖出，要么卖方经纪知道你的OFFER不能FIRM，让你开心一下而已。你自己要想一想：你有没有第一手数据做市场分析比较（CMA），给出房子的市场价值？你有没有专业知识，有没有讲价技巧去谈判？你如果觉得自己聪明绝顶，你1个月的学习可以顶得上地产经纪几年甚至几十年的知识经验积累，你病了一下就认为自己可以做医生，那我恭喜你。反正钱是你自己的，怎样花是你自己的决定。实话实说，我自己觉得那时候自己像盲人瞎马一样，这也是我努力因为经纪的动力之一。

怎么与经纪人合作

地产经纪与委托人第一次见面的时候，首先需要向委托人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系(The Agency Relationship)。同时拿出“Working with A Realtor”这张表格向委托人讲解清楚，然后由委托人签字确认了解了双方的各种关系。

这个环节不具备法律效力，目的是为了让委托人明确经纪人在今后代理服务中的法律地位和工作状态。并知晓作为为委托人拥有哪些权利。另外，这张表格只是按照行业协会的要求向委托人讲解，属于经纪人的规范流程。委托人不签字也是没有任何问题的。

第一次接触过后，如果委托人对经纪人表示认可，也愿意将买房、卖房的事由交经纪人代理，则需要签署文件了。如果你要卖房，就签署文件《Listing Agreement》。如果你要买房，就签署的文件叫做《Buyer Representation Agreement》。上面两个文件的主要的目的是：在指定的时间、指定的区域、指定某经纪为自己的代理人。有许多买家担心一签文件就被捆绑，其实你不想签署任何文件，经纪人也可以带你看房买房卖房。

但换位思考一下，经纪人也担心你套取信息后转去别人那边买房，只为了获得更多的回佣。这样的买家也不是没有，当然以掉进钱眼、没有底线为多。将心比心，如果你希望经纪人一心一意的为你工作，作为回报也应该给他一个满意的预期。一旦选择，就是同一战壕里的战友，是互为依存的伙伴关系，需要彼此尊重和信任，才能获得买房的胜利。

加拿大卡尔加里的优质房源

华人最爱社区Panorama Hills

今天推荐的房子位于咱们华人比较熟悉的Panorama Hills（胖大妈山），是一个将近1800尺的大Bungalow, 带walkout地下室，东西朝向，设计独特，装修一流，虽然是bungalow,但带一个大大的阁楼，可做家庭房，楼上楼下分别有两个大卧室，三全卫，后院带一个大Deck,有hottub和火炉。要价只有$52万，适合老两口或孩子不多的年轻夫妻。

房子正面朝西

从阁楼上往下看

进门左侧是餐厅

电器全部是不锈钢

带斜坡顶挑高的起居室

用一个壁炉做隔断分隔厨房、餐厅和起居室

餐厅

楼上主卧

主卧带豪华卫生间

阁楼可作办公室、家庭房

地下室有很大的活动空间

地下室卧室

地下室另一个卧室

地下室卫生间

地下室桑拿房

后院deck 带Hottub和火炉。

panorama hills , 俗名“胖大妈”，华人比较集中，近几年印度人也不甘示弱，大举入侵该领地。优势明显在于：购物好！环境好！社区新!

位置特点：该地区北临201高速，201俗称环城高速，evanston新兴社区就在高速北侧。东临coventry 社区，南邻country hills 社区，以country hills Blvd为界。西临hiddenvalley,界限是 beddington trail南北主干道。

该社区原来属于西北大区，后来从西北区分出来在北区，按照2014年的人口普查结果:总人口25130，属于卡城近200个社区里的人口大区，65岁以上老人比例仅是卡城平均数的一半，属于年轻社区，英语人口63%，其他族裔中，华人占最多，粤语人口是普通话人口3倍。该社区有三块较大的绿地，其中最大的一块用做glof球场，并有一座内地湖泊，湖边不乏百万豪宅。当然最大的优势是购物中心及娱乐健身中心齐全，大统华也给该社区的房屋增添了一个卖点。

该地区居住的孩子们有多所学校可以选择，其中小学panorama hills school就是不错的小学，人们最关心的高中学校JohnG Diefenbaker High School 是全省近300所学校排名前50位之内,成绩不错,而且学校设有IB课程。

高尚社区Rocky Ridge

这个装修精美的独栋二层别墅位于卡尔加里高尚社区Rocky Ridge社区中心地带，周边环境优美安静，后院朝树木葱郁，让你一见难忘。后院带个游泳池！！！