近几年多伦多房价疯涨，似乎做什么都没有投资房产来得赚钱，看着实打实的房子放在自己眼前，既可住也可租，心里也是各种实在。不过想想各个环节的烦琐事项和多如牛毛的税费处理，我们有无真正计算过自己可以从房产投资中赚到的利润呢？尤其作为留学生，前途未定，去留未明，在投资房产的过程中，更要注意哪些事项？
（1）地产经纪的佣金+HST（税）
在多伦多地区，地产经纪的佣金一般是卖房售价的4%-6%。在大温哥华地区，地产经纪的佣金一般是卖房售价的头10万的7%+其余部分的2.5%。比如说，房屋的售价是100万加元，那么卖方要支付差不多3万加元的佣金给地产经纪。
二手房即旧房交易，不论是买还是卖都免交HST（安省为总价的13%）。但是交易中的律师费、保险费各项费用是都要加上HST
（2）卖房的律师费
$600-$2000不等, 取决于律师，房子大小种类，和房子的贷款情况。
（3）解除银行贷款的费用：
解除银行贷款有可能有或者没有罚款（Penalty）。一般来说，房屋贷款还没到期时卖房子，银行会根据贷款合同要求你付一笔罚款。罚款一般是等于三个月的利息。如果你的房屋贷款近期到期，而到期之后，你准备马上卖房子，这时候，可能选择一个开放的贷款（Open Mortgage）会比较好。虽然每月的贷款利息会高一点，但是会在罚款上省钱。例子：你的房屋贷款要在六月一日到期，而这个时候，你打算卖房子，假如你的房子在六月底卖掉，八月底交屋（Closing），如果选择开放贷款，那么，你就只在六,七,八三个月付高一点的利率，当解除贷款的时候，就不会有罚款。 具体的情况，还要和你的贷款银行咨询。
（4）搬家费：
取决于搬家的方式，是自己租车，自己打包，还是专业搬家公司。还根据你搬家的时间(月底月初最忙)，地理位置（比如：有的搬家公司，超过一定的距离，额外收油钱），楼层，是否有钢琴等，额外收费。
（5）资产增值税：
根据加拿大税法，缴纳资本升值税是每个加拿大公民，加拿大永久居民，海外投资者需尽的义务。若不报税或逃税，税局可开出罚单令其补税并缴纳罚款。加拿大房产资本升值税的具体算法是：房产出售价格－房产购入价格－各种费用（律师费、土地转让费、地产经纪费等）＝房产增值价格。房产增值价格的一半需要交税。点击查看：1）加拿大房产增值税Capital Gain是怎样算的？2）如何避免多缴资本增值税？
如果卖的房子有管理费，比如公寓，或者公寓式镇屋，在卖房子时，通常需要卖家提供这份报告，费用大约是$100.
在加拿大买房，都有哪些费用？
房价100万，我支付100万就可以拿到钥匙吗？
虽然买房也是遵守一手交钱一手交货的道理，但是买房看来又不那么简单 。 而事实是， 我付了100万，却不能立刻拿到房子。房屋交接时，你只需要付一定比例的首付，和相关的税费就可以拿到钥匙。
房屋支付的交接费用并不等于在房屋的购买价格。
为什么强调“交接日”？因为交接日是买卖双方权力和义务的转移，对买方而言，是有权拿钥匙的日子！还是100万的房子，2月份签订合同，约定同年5月31号交房，5月31号就是我么说说的交接日。现在我们来看一下：
加拿大买房的交接费用包括：
房屋定金 （Deposit）
买家签订合同时已经支付的买房定金；通常是房价的5%；
首付 (Down payment)
买房需要贷款时，银行或金融机构会要求买家付一定的首付。首付的多少取决于贷款人的还款能力。通常工资越高，债务越少，首付就可以越少。但为了保证屋主的利益和金融机构的利益，当首付少于20%时，加拿大按揭及房屋公司CMHC要求买附加保险。
土地转让税（Land Transfer Tax）
土地转让税由省政府和市政府分别征收，虽然各省市的政策各有不同，但一般采用累进税率制进行征收。当然，土地转让税的具体征收也会有一些特殊政策或规定。首先，各省市对首次购房者有一些免税政策，其次，905区域的市级政府则不征收土地转让税，购房者只需负担省政府的课税即可。第三，各地方政府对商用土地的征税方法也存在不同程度的差异。多伦多市政府是否会取消土地转让税正是当前社会的热点话题之一。 省级和市级土地转让税都采取累进税率，但是大约的比例在2%。土地转让税是一次性的收费
验屋费（Home inspection Fee）
验屋同样是购房交易中的一项非常重要的工作，目的主要是发现其中一些可能影响房屋价值或者居住的重大问题，如我们经常说的大麻屋等。依据房屋的大小，新旧程度和结构，收费标准存在差异，一般在$200-450之间 。如果房屋又游泳池，化粪池，地下井，买房人需要支付相关的检验费用。
产权保险费 （ Title Insurance ）
产权保险是一种保护业主免受未知因素导致自己产权受损的保险产品，例如：产权和按揭贷款诈骗（fraud），因房屋装修或改造拖欠装修款工人对房产进行扣押登记（builders liens），房产违反政府规章(municipal permits)，交房时未发现的房产越界(encroachments)问题等等。
产权保险的费用和购买房产的价值直接相关，50万以下的房产一般在150-250左右，100万以上的房产费用可能在900元以上。产权保险的保险费属于一次性费用，只要投保人拥有该房产，保险一直有效。
律师费（Legal Fees）
加拿大的房屋交接采用电子等级系统，必须要律师完成产权的电子产权转移。所以律师费是必须发生的费用。律师的职责包括：调查房产产权，法律义务告知，贷款见证，产权电子转移，计算房屋交接费用。
加拿大的律师很棒，他会帮你计算他经手的信托账户下交接费用！
新房流转税 HST
购买楼花的朋友需要交HST，用于自用一年以上，这个HST是可以在一定时期内退还给买家的，最多可退3万，详情请咨询会计师。一手房即新房交易，开发商或建筑商说法是HST含在房屋总价中。这种说法不完全对，说对了事实的一半。在新屋买卖合同中HST在房价中是有前提条件的，即要符合HST退税（HST Rebate）标准，由开发商去申请免税。如果新房用途为自住，买家就免交HST。也等同于开发商说的含了$0元的HST。如果新房用途为出租，也就不是买家的第一套自住房，就需要在交房时先自己支付房价的13%为HST，找到一年的租约的合同，再去政府CRA去申请HST退税。
房屋保险费
如果房屋有贷款，贷款机构就一定要屋主购买房屋保险。房屋的保险费取决于房屋的用途。风险越高的用途，保险费就越高。自住房通常比较便宜，不同的保险公司会有不同的政策，所以应该根据自己的情况进行咨询。
房屋保险费是一个持续性的费用， 年费根据房屋情况1500左右不等，可以按月支付；
结清前业主缴纳的地税 （Property Tax)
“地税”就是人们说的物业地税(Property Tax)，是市政府每年定期向房屋的拥有者征收的税项。地税的多少是根据政府对房子的估价并按税率来征收的。同一市镇的税率是相同的，所以地税从一定的程度上反映了房价，但未经报批的装修估值等暂时不会计入，政府对房子每四年估价一次，所以装修好的房子卖完后的一定时间内，地税会涨的。税率则根据市政的财政情况每年调整。不同地区的税率不同。
地税也是一个持续性的费用，每年金额大约是房屋评估价格的1% – 1.5% 不等，可以按月支付；
加拿大买卖房屋要交哪些税?
1、非居民投机税
2017年4月20日，加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。
新政最重要的一项内容是，安省将对非加拿大国籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税，正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税，主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。
不过，在购房后4年内成为永久居民的，已经成为全日制学生两年或以上的留学生；已经合法的工作了一年或以上的工签人士，安省政府将会退还所售税费。
一、留学生买卖房屋需要交税么？
留学生在加拿大买卖房屋，如果是投资房，卖出时需要就增值部分交税；如果是自住房，那么是否交税主要取决于留学生的居留状况，按照税局的划分，有四种情形：税务居民，非税务居民，视同税务居民和视同非税务居民。如果被认定为加拿大的税务居民或视同税务居民，且房子符合主要住所的标准，这个房子的增值就是免税的，如果被认定为非税务居民或视同非税务居民，卖房时候增值部分就需要交税。
二、留学生是加拿大税务居民还是非税务居民？
加拿大税局界定留学生是税务居民还是非税务居民，其主要判断准则是其在否在加拿大建立了显著的居住联系。显著居住联系指的是：在加拿大有居所；在加拿大有配偶或同居伴侣；并且在加拿大有接受你抚养的家属。一般来说，留学生在一年里在加拿大居住满183天，与加拿大有紧密的居住联系，会被认定为税务居民。这是一般的判定规则，也有例外的情况。
即使按照上面的协议条款来判定，在许多情况下要确认留学生是居民还是非居民身份还是非常复杂和模糊的，如果对自己身份判定把握不准，最好交给税局来判定。要让税局来确定自己是否是税务居民身份，需要填写一张确定居留状况（进入加拿大）NR74表格邮寄或传真给税局。身份问题解决了，是否交税也就一目了然了。
2、土地转让税
多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房，那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。
省和市的土地转让税均采用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下(注：资料来源于网络，最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看：
- 售价在5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元；
- 售价在5万-25万的部分，按1%征税，即1,950元；
- 售价在25万以上的部分，按1.5%征税。
- 假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，税费的计算略有差别;
- 售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元；
- 售价超过40万的部分，按2%征税。
也就是说，购买一幢售价50万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。
多伦多市土地转让税计算方法如下：
- 售价在5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元；
- 售价在5万-40万的部分，按1%征税，即3,450元；
- 售价在40万-4,000万的部分，按1.5%征税，超过4,000万的部分仍按1%征税。
- 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，超过40万以上的部分按2%征税。
- 价值50万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。
这样算下来，要在多伦多市买一套50万的独立屋，单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业，则仅需缴纳安省土地转让税即可，无需缴纳市土地转让税。因此这两年来，呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。
另外需要提醒的是，首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠，减免幅度最高可达2,000加币。
3、商品及服务税(Goods and Services Tax)
- 如果是购买新屋，需要缴纳商品及服务税，税率为房屋售价的5%。
- 如果是购买二手房，无需缴纳商品及服务税。
- 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房，也需缴纳商品及服务税。
加拿大退税截止时间为每年4月30日之前，凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。
4、销售税
这个大家应该很熟悉，在加拿大进行任何消费，几乎都要缴纳HST，仅有个别省份例外。值得留意的是，购买和销售二手房无须交纳HST。不过，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说，卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST，买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。
新房的买家则必须缴纳13%的HST，不过为了安抚消费者，政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。
5、资产增值税
对于加拿大居民来说，自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。
巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅，而如今它已经升值到了100万元，那么继承人就将面临97万元的资产增值，他需要为增值部分缴纳23%的税款，这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。
针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题，我们可以为你提供两条解决之道：一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险；二是在房价还没涨得那么可怕之前，尽快把它卖给你的继承人。
6、持有期间的房产税
房产税(Property Tax)，通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。
自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。
地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整，具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例：
这些项目可以抵税：
a、出租物业抵税多
你可以把房屋出租当成是一项生意来经营，而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税，也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额，才是你的应纳税收入。
在加拿大，可以用于抵税的出租支出包括如下几项：
1、利息
利息支出，通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言，可用于税收抵扣的利息支出包括：购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。
值得留意的是，用于自住的物业并无此项税收优惠，即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子，一套自住一套出租的业主，就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下，提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。
在另一情况下，如果你意外中了一笔30万的奖金，你想用这笔钱投资于一处出租屋，同时，你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是，先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款，然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。
2、房产税
如果你把自住房的部分空间分租给了别人，那么可以根据分租面积占整个住宅的比例，申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租，那么房产税就可以全额抵扣了。
3、保养及维修费用
出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出，维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年，全额进行税款抵扣。比如：重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。
4、差旅费
因为租赁活动所产生的各项合理交通费用，都可以从房租收入中进行税收扣除。
5、水电气暖费
6、办公室费用
如果你在家进行办公，处理房产租赁事务，这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。
7、工资支出
如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务，那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。
8、事故或失窃损失
需注意的是，抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。
9、房屋保险
为出租物业所购买的各项保险，基本都可获得税收抵扣，比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务，雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。
10、法律及其它专项服务费用
因出租而发生的，支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用，也可视做运营支出，一并在税收抵扣中进行减免。
此外，共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支，亦在可抵扣范围之列。
b、报税时买房可抵税
从2009年起，如果你满足以下条件，则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit)：
1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产；
2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋，镇屋，公寓及移动房屋等；
3、如家里有残疾人，所购房屋能为其带来方便，则不受首次购房条件(即第一条)的限制。
c、老年人房产税补助
为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税，安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季，符合条件的老年人若申请了该补助，则最多可获得500加币的额外补助。
该补助每年发放一次，如需获得此项补助，必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。
补贴的金额则由收入决定。例如，收入在3.5万以下的单身老人，若物业税在500元以上，那他可以获得500元的全额补助；若收入在3.5万至49,985元之间，补助额则随之减少；若收入在49,985元以上，则不符合补助条件。
d、能源与房产税抵免
拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit)，老年人最高则可申领1,025加元的抵免。
e、装修抵税
为了鼓励业主对房屋进行更新升级，创造耗能更少、居住更舒服的环境，政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵税项目。
去年，安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定，本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装，那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。
通常，符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据，就可以在报税时获得抵免优惠了。
f、搬家费用也可抵税
加拿大人平均每五年就会搬一次家，而搬家时所产生的费用，有时也可以拿来抵税。
通常，如果你为了开始了一份新工作、新买卖，或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家费用来抵税了。
可以申报的搬家费用一般包括以下：旅行费用，比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费，车费和住宿费；仓储费；临时膳宿费(最多15天)；取消租约的罚金；卖掉旧住所的费用；律师费等。另外，旧住所卖出前的空置期内的按揭利息，房产税和保险也可以用来抵扣，最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用，你必须把那部分报销金额报到收入里，然后再抵扣全部搬家费用。
看完了以上的各项税费是否被加拿大房产税的繁多类目震惊到呢？
总结： 加拿大房屋买卖过程中要缴纳的税费较高，不仅在买房时有契税，在持有房产的每一年中要缴纳房产税，在房产卖出的时候还要缴纳资产增值税。
看过去大多房产销售记录，可以看到平均每年涨幅达10%。多伦多地区的公寓从30万加币起步，而独立屋的起步价格大约为60万加币。中国买家也可以向加拿大金融机构申请贷款，但是首付至少要达到35%。
加拿大是一个高税收国家，这一点在房屋买卖上也有所体现，据爱家地产团队的阿刚介绍，在加拿大买房，需要在房屋成交时一次性缴纳房屋总价1%的土地转让税，在持有房屋的每年中需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税，而海外买家在房屋出售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税，这部分款项需要纳入卖家当年的个人所得中，按照个人所得税率来缴纳。
非加拿大居民在加拿大出售房地产时，所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50%。但是，非居民需要在出售前缴纳税款的预估值，相当于收益的25%。这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局(CRA)下发本房产出售的清关证书。付款后，当买卖合同的所有条件都移除之后，加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书，买方将无法继续交易，同时还需扣留25~50%的房款。
卖方如果不是加拿大公民，则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表，应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产交易税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业，必须支付非居民税，为租客支付的总租金的25%。但是，如果雇用了专业的物业经理，经理将根据法律规定代扣25%的租金，也就是说，只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前，物业经理发出NR4表格，那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。
