出售卖房可能是很多人一笔金融交易。为了最大程度地提高投资回报率已经应对潜在风险，卖家对自己的房屋销售过程的基础知识进行培训非常重要。无论是自住还是投资，只要有买就会有卖，作为一个理性的投资者，选择在加进行房产投资，不仅要了解买房流程，更要通晓卖房流程以及如何将自己的房产卖出一个好价格。
准备房产出售
在确定物业的挂牌价格并准备将其投放市场之前，必要的物业维修是需要的。 从外观修饰以及在某些情况下进行重大装修很重要。这将帮助卖家最大程度地提高财务回报并增加更快出售物业的机会。
外部或更新
修理房屋和车库的松散的壁板，损坏的屋顶板，清理树叶，排水沟。 固定松动的百叶窗和遮阳蓬。 清洗窗户，邮箱和门。 维修破裂的车道。 确保草坪和花园具有吸引力并得到良好的维护。 每天清扫入口，门廊和人行道。
内部或更新
最快和最经济有效的方式是粉刷新鲜的油漆。用中性色重新粉刷墙壁，以吸引消费者。 厨房和浴室的翻新通常可以使投资获得正收益。修理所有损坏的电器，固定装置，照明设备等，例如滴水的龙头和莲蓬头，破裂的瓷砖。 清洁地毯或在必要时更换。房屋需要进行个性化设置，以便潜在的购买者可以想象住在其中。删除个人 照片，纪念品和收藏品。 请记住，杂乱的房间和存储区给人的印象是它们实际尺寸要小得多。清除所有区域的杂物，如有必要，将家具和个人物品放入异地存放处。 彻底清洁每个房间。 删除所有不包含在房屋买卖中的物品。
文件准备
如果卖家要出售公寓，还需要与物业公司Status Certificate的有关文档，因为潜在的买家和投资者将在购房合同中要求他们。
其他类型要求房东ID, 房子的税单（公寓的话还需要物业费单，甚至物业报告），买房时的律师文件，贷款文件等等；如果有房子原始材料，更新合同，重大项目更新（屋顶，空调，暖炉，水，电，气，电器等等),也一并准备好。4. 列明自已知道的房子存在的一些问题，那怕是小问题；在签买/卖房合同前，把这些问题说出来不见得会影响到买/卖；而在签完合同后，这些问题再暴露出来，大概率，买家可以从卖家那里再要到一些补偿。而事实是，这些小问题，在决定买房的时候，买家通常是会接受，并且不愿因为这些小事耽误他买到这个房子。
定价策略
确保卖家的房屋在合理的时间内以公平的市场价格出售取决于定价策略。好的经纪人可以帮卖家根据以下因素创建理想的策略：
确定正确的市场价值
公平的市场价值是指买家根据其物业的条件和最近的市场可对比的成交价格以及当地的房地产市场而愿意为房屋支付的价格。
1. 找好自已的地产经纪，提供以上所列所有或更多文件给经纪，签定代理协议；
2. 和经纪一起分析研究市场、房子；确定价格，卖房策略；由经纪推广并执行卖房事宜；
3. 谈Offer。经纪收到offer后，会第一时间向卖家介绍offer内容，并根椐近期市场及卖这个房子的过程中发生的事情，和卖家讨论研究offer，决定接受或如何处理。再强调一次，这个时候，一定要冷静，冷静应对在谈判中就占了优利的位置。
普通的 Offer通常会带两个条件：贷款条件，验房条件，时间5个工作日；贷款条件由银行决定；验房条件，带了验房条件的Offer；买家请的验房师多少会列出一些问题；处理的方式通常是要么给买家一定的补偿，卖家不再负责处理，要么，卖家答应处理，收房前买家来验收。具体情况比较多种多样，不在这里多讲了。
4. 成交。接受offer后，确定律师；由经纪把接受了的offer和相关文件交给律师，律师来完成后续工作；
5. 交房。交房前，买家通常会再看两次房子，发现问题会告诉卖家，卖家在交房前处理好就可以；总之，交房时，卖家应该交给买家一个干净，状态正常（Offer中会有约定）所有电器设备正常工作的房子。
6. 费用；卖家支付买、卖双方经纪费用，通常在成交价的5%左右（具体情况会有不同）；律师费用（100万以内的通常在1200左右，150万以上在2000多，各律师也有不同）
7. 税。卖房后，当年报税时需要向税局报告；原则上自住房不需要交税，投资房需要报税，具体和每个人当年收入有关，建议咨询会计。
其他可能影响卖家房屋公平市场价值的因素包括：房屋市场趋向买卖双方市场，市场上 类似房屋的数量，利率和总体借贷环境，类似房屋的平均天数市场上的价格，以及类似物业的售价是高于还是低于要价。
其他因素
诸如宏观经济趋势，财产评估或税收评估等因素可能会对房屋的公平市场价值产生 一定影响；但是，这种影响通常是有限的或无关紧要的。例如，出于税收目的，卖家的财产的评估价值可能大大高于或低于房地产市场上的价值。
这是因为买家和投资者将根据最近的可比较销售清单而不是财产税评估来评估房屋的价值
对房地产的公平市场价值没有影响的一个因素是卖家最初为房屋支付的价格。即使卖家最近购买了房地产，当地的房地产市场和房屋的市场价值也可能发生了巨大变化。
过度定价的风险
如果卖家将房屋的价格高出市场价格，则潜在的买家和房地产投资者会将其与最近的可比较销售和上市房子进行比较。风险是，
房产在市场上的停留时间比同类房源的停留时间更长，因此将其污蔑为不受欢迎或公然高价的房产。
open house
当房屋在市场上上市后，地产经纪需要为卖家提供有关展示和开放房屋（open house）如何适应市场营销和销售策略的建议，并将与卖家一起为他们提供便利。经纪应该提供潜在购买者对物业的反馈，以便卖家可以相应地调整房屋的外观或价格。
为了在潜在买家和投资者眼中优化房屋的价值，重要的是要确保以最佳的方式呈现房屋。在进行任何展示或开放房屋之前，可以参考下方的步骤：
展示前的确认
请在展览或开放日期间离开房屋，以确保潜在的买家有机会休闲地评估和体验房屋。
房子的内部
- 确保每个房间干净整洁
- 确保固定装置和设备清洁
- 扫地和吸尘地板
- 清洁窗玻璃
- 从所有垃圾箱中清除垃圾
- 清洁厨房柜台，水槽和电器
- 清空洗碗机，并确保将碗碟收起
- 在厨房和浴室里放干净的毛巾，确保浴室格外干净
- 清除台面和茶几上的杂物整理
- 所有床铺整齐并整理壁橱
- 确保每个房间光线充足
- 打开窗帘以使白天的自然光最大化
- 打开所有灯
- 确保每个房间都通风良好
- 避免或消除宠物或烹饪时产生的令人讨厌的气味
- 市场上出售房屋时，让房屋100％无烟
- 如果天气允许，请打开窗户
房子的外部
- 确保入口，车库和门廊区域整洁
- 确保车道和人行道上没有玩具，自行车，车辆，垃圾桶，雪，冰等
- 割草，除草并修剪院子，修饰花坛，树篱和花园
- 清洁车库/工作区
多伦多卖房交易流程：
当有人看中房子时，会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空，买家有权锁门。
有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。
潜在的回应
卖家可以通过以下三种方式回应报价：
- 照价接受：卖家的签名可以最终确定合同，并成为具有约束力的合法合同。
- 谈价（Counter offer）：卖家可以更改报价，例如价格，交房日期或验房和贷款条件的调整。当卖家这样做时，潜在买家可以接受，拒绝或提出其他回应。仅当其中一方签署无条件接受另一方的要约时，它才具有法律约束力。
- 拒绝offer：卖家可以拒绝offer，那么销售不会继续进行。
报价撤回
买家可以撤回报价，直到卖家书面接受为止。如果卖家正在评估一个有吸引力的报价，请务必注意及时性很重要。
接受报价（Offer Acceptance）
买卖双方达成协议后，offer即被视为“接受”，双方将在一段规定的时间内满足合同中约定的法律条件，例如填写令人满意的房屋检查报告或确保贷款。只有删除所有条件后，合约才具有法律约束力的文件。
不可撤回或更改合约（Firm offer ）
买卖双方均删除所有条件后，合约即被视为不可撤回和更改。通常，移除条件的时间为1周到10天， 或符合合约中的约定。
合约谈判（Negotiating Offers）
价格只是评估和协商报价时要权衡的众多因素之一。每种情况都是不同的。虽然在当前市场条件下卖家可能有动力确保获得最佳价格，但卖家可能还需要权衡其他考虑因素， 例如买家期望的交房时间和调整日期的便利性，期望的内含物，数量以及合约附带的条件以及保证金金额。
背景调查
通过一些调查，好的地产经纪也可以帮助评估潜在买家的背景和购买物业的目标，这可能有助于卖家协商有竞争力的价格。例如，已经出售了自己的房屋并需要在一定时间范围购房的买家，如果他们可以协商与房屋交房日期一致的日期，可能愿意在价格上做出让步。
抢Offer
在需求高，库存少的地区，卖家可能会遇到自己的房屋有多种报价的情况。高需求市场中的一些卖家也可能有意以低价挂牌出售房屋，以刺激多种报价。这并不一 定意味着价格将大大高于要价，而是意味着卖家和卖家地产经纪将需要进行尽职调查，以确保卖家正确评估每项报价的优势和局限性，从战略上进行谈判，以最大程度地为自己的房子获得价值，并确保卖家在可能涉及时间的复杂谈判过程中保护自己的合法权益。
成交（Close the deal）
交房时间或完工日期（The closing or completion day is the day ）是买家合法拥有房子的日期。
准备交接
卖家将需要选择律师或公证员来完成交接。随着交易日的临近，房地产经纪人和贷方将帮助查看卖家的交易进度，以确保没有最后的问题。卖家需要安排在完成日期之前与法律顾问会面，以审查和签署文件 。请记住带照片身份证和个人支票，以支付律师费用。
交接房子
卖家的房子的合法所有权将转让给买方。律师或公证人将从买方的律师或公证人处获得购房资金，卖家的律师或公证人将为卖家提供调整声明。此列表逐项列了交接时应付的所有费用，包括律师费，税金和其他费用。最后，如果有的话 ，资金将用于偿还卖家的抵押贷款，并将剩余的任何款项以银行汇票的形式转移给卖家。
卖房所需费用
房屋结算成本与出售房屋相关的交易费用包括房经纪佣金，抵押解除费用，所得税 （如果适用）和律师费。
让房子卖出更高价格的技巧
买家来说，一般一天会看十几套房，能给你留下深刻印象的肯定是那些看起来舒服的房子。一般来说，踏进大门的第一感就直接决定了买家会不会考虑那套房子了。所以房子的第一印象很重要，那么做好房屋的售前包装就尤其重要。
收拾房子
如果是空房，建议房子做专业的Staging，这个花费是值得的。如果还在住，尽可能把房子里面杂物都收拾干净，使房子留出更多的空间，也可以腾空部分房间，重新装饰！
彻底清洁房子
为保证绝对干净，房主们可以考虑雇佣专业的清洁公司来负责打扫房屋。确保整个房子里里外外都被打扫了，不能留下任何死角。对厨房的打扫必须尤其仔细。因为厨房可能成为房屋的重点装修和整治的对象，所以也必须是重点打扫的对象。厨房和橱柜必须整洁干净。在做售前包装时，所有的厨具都得放得整整齐齐。杂乱无章的厨房最容易让人感到反感。如果你的厨具或者碗筷之类的厨房杂物比较多，那就把它们尽可能地放到碗橱里。
油漆刷墙
这是公认的增加房屋价值的最简单方法。避免使用鲜艳的颜色以及暗色调，明智的做法是选择中性色调，如米色或柔和的自然色，如果预算有限，那么首先粉刷最常用的房间，如厨房，起居室和主卧室。
考虑为厨房升级
在体现房屋价值方面，厨房是当之无愧No. 1，这是大多数买家都关注的地方，有数据表明，出售房产时85%的增值来自厨房。
适度装修，焕然一新
房子内部的设施用久了会有一定的损耗，所以在出售房子之前可以对房屋内的设施进行必要的修缮，水龙头、墙面、门把手等都进行一定的修缮，让整个房子看起来像新的一样，可以帮助房子卖出好价钱。
巧用灯具
Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室内设计师。她在作室内设计时的一大诀窍，就是“使用枝形吊灯”。她认为这是一种成本极低，但是回报率极高的技巧。因为在多数人心目中，好房子的一大特色就是整洁而明亮。然而很多房子本身的照明却很不够。这时候最简单的办法就是在房子各处多放一些美观大方的吊灯。或者至少该用些大功率的照明设备，让房子显得亮堂堂的。根据Alyssa Tavazoie的经验：“很多卖家都觉得自己需要在照明上花费一大笔钱。但实际上随便一个家具店都能找到许多很不错的灯具。这最多也就花上几百块钱。”
注意家具和房子搭配后的视觉效果
这里尤其要注意，配上家居之后的房间，是否会显得很小。比如，某位房主的家里可能有一个很大的沙发，也许在生活中没有问题，但如果它会让整个房间在照片上看起来局促狭小，那就必须把它搬走。为了让房间显得更大，建议房主在做售前包装时选择一些成套的、体积比较小的家具，在这些家具边上可以空出一些空间，以便让房间显得更加宽敞。
浴室
很多浴室里的用具来自于建筑商，实用有余，但美观不足。为了做好售前包装，屋主最好把这些东西都换一遍。通常这也不会花太多钱。比如买一面边框造型比较新潮时尚的镜子，来替换掉那面买房时自带的镜子，可能连100刀都不到。这么一点小小的改换，如果再配上充足的灯光，那么整个浴室看起来就会像重新装修过了一样。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董镜，或者一些仿古风格的器物。当然，你得确保这和这个浴室的装修风格相协调。
用酒店标准布置浴室
这里要尤其注意一些不太容易想到的细节，比如挂毛巾的横杠。还有毛巾、卫生纸、废纸篓等等，最好使用成套的物件。而且在做售前包装时，像香皂、化妆品之类的物件最好是全新的。毛巾首选干净的白色，而且要整齐地叠好放在毛巾架上。总之，整个浴室最好参照酒店的样子来布置。
重新布置主卧
布置主卧时同样可以参照酒店标准，比如在床头放置两个套上枕套的枕头，而且最好是全新的，样子要尽可能的蓬松；床单要干净清爽；被子上覆盖上被套，床单和被套都要曳至地面。而且上面这些床上用品同样首选白色。另外，床头柜上一般建议放置一盏和房间整体风格相协调的台灯。桌子上不要放什么杂物，但可以酌情放一个插着鲜花的花瓶。
确保房子的外观和内部一样干净
为了做到这点，房主必须修建屋外的草坪和灌木，精心打理前后院。如果有条件，强烈建议屋主能种上一些时令鲜花。
芬芳的气味也会增加别人对房子的好印象
有些精于厨艺的房主还会在别人来看房时准备一些亲手制作的小点心，比如新鲜出炉，还透着香味的小饼干。另外，房主还可以在看房的访客到来前，在屋子里放上一些熏香或者洒上一些喷雾。但是这里要格外注意，喷雾和喷雾的味道不能太过刺激，需要和房间风格相吻合。一般建议使用一些气味淡雅的香水。
冬季卖房如何卖出高价
春季和夏季是温暖的月份，也是房地产市场销售激增且购房者在房屋买卖追捧中炙手可热的时候。 但这并不意味着没有必要在新的一年中上市房屋—毕竟，冬季市场房源少，会为卖房减少竞争。一旦冬季气候寒冷开始，更可以有机会全力以赴，为房子打造温暖和舒适的环境和氛围。 这里有一些技巧，可确保在下雪季节迎接潜在买家。
突出显示房子最舒适的功能
冬季出售房屋可提供绝佳机会，使每个房间的舒适度最大化。这意味着卖家可以点燃淡淡的季节性蜡烛，增加一层丰富的织物和温暖的纺织品，并在壁炉上扔放一些木柴。当卖家准备进行房屋展览时，可以创建一个播放安静的背景音乐环境，使买家在驻足观房时，感受放松和美好；也可以通过提供热饮使潜在买家感到宾至如归-即使是最小的细节，也可以使人有一个令人难忘的家庭而大有帮助。
强调房屋的耐用性
潜在购房者可能会密切注意房屋的建造方式，例如所用的材料和安装的电器的类型。如果安装节能产品或在冬季防寒时要格外小心，以保持较低的取暖费用，请务必指出这些功能。卖家最近是否安装了新窗户，切换到LED灯泡或投资了高效供暖系统？这些对于买家来说是重要的，因为它们是未来房主可以从中获得收益的投资。为了进一步说明这一点，请确保在展示房屋期间房子加热，并把温度恒温器设置为适当的温度。
提供阳光明媚月份的房屋照片
虽然白雪覆盖的树木和闪闪发光的灯可以为房屋增添浪漫的魅力，但通常房屋处于最漂亮的黄金时期是在夏季。感兴趣的买家可能很难想象当院子被雪覆盖时，满园的花蕾和成熟的菜园开花的景观。为了帮助潜在买家描绘出绿意盎然花朵簇拥的房屋，可以把房子在春夏季室外的景色的照片准备出来，包括室外起居室和家具的照片，使买家有更多的兴趣和信心，这样他们就可以设想在繁花似锦的露台季节如何度过自己的时间。
加拿大的卖房流程和中国存在很大的不同，面对的买家和需求也更多样化，只有充分了解到这些知识进行针对性的准备工作，对需要注意的事项引起重视，掌握了这些，才能以备不时之需，提升自己房屋在市场上的竞争力，促成交易的达成，实现最终的投资目的。
