多伦多买房攻略
上个星期天带朋友一家去看房。朋友是IT精英，夫妇俩人工作收入不菲。朋友手上有一套半独立屋，3年前花30多万买的。现在该区3000呎的独立屋开始卖到190万以上，朋友手上的半独立屋也已升到150万左右。不过朋友言谈中叹息了一下，早知道当年多花点钱买个独立屋，现在就不止升这么一点了。
另外一个朋友4年前花95万在Finch 和Warden 买了近30年的镇屋。最近刚准备换个大房子，打算把手上的镇屋卖掉，找我问了一下看房子增值了多少。我帮他分析了近一年来周围区域同类型的房屋的销售情况，发现同类房子只能卖到80-90万之间。
我们还有一个朋友。几年前在Midland 和Eglinton 买了Condo， 花了38万。最近工作顺利，老婆也找到专业工作，一家人稳定收入年入将近10万，开始考虑换大房子。我也帮他分析了一下他的Condo价格，惊讶的发现，原来同类型的Condo居然只能卖36万，比原价还低。
其实上面几个朋友的情况，也代表了相当一部分最初买房的朋友的经历。即为什么在整个多伦多房价节节高涨的今天，有些房子涨得慢，甚至有些房子不涨反而跌呢？我们在长期的地产投资中发现并总结了买房的几点经验，在这里与大家一起分享：
(1) 尽量买独立屋。独立屋因为有地，并且可以相对自由进行改建和扩建。独立屋有几种类型，最常见的有Bungalow（平房） 和Two Storey。多数华人朋友喜欢买Two Storey的房子，原因是房子的面积相对较大，睡房一般可以保证在4个或以上。最近10年建的4房独立屋已经开始有3个浴室在2楼，基本上保证到每个房间的家庭成员都能方便的使用。不过Two Storey 的独立屋也有不尽人意的地方，比如有高而陡的楼梯，不过这却变成了是Bungalow的优点。有老人家或者行动不便人士的家庭，尤其是很多西人家庭喜欢买Bungalow。Ranch Bungalow 是最受西人欢迎的一类户型，因为占地大，而地现在是稀缺资源。并且很多Ranch Bungalow都标配有分门出入，所以我建议如果买房投资，Ranch Bungalow 可以优先考虑。
(2) 尽量买占地大的房子。相信大家都知道，在多伦多，甚至大多伦多范围（密市，旺市，Richmond Hill，万锦）内，可以用于建新房的地日渐稀少。可能大家也留意到，今年新房子的占地一般都少于45呎,42呎已经很不错了。如果在万锦想买超过50呎的新房，基本上要支付超过100万了。有兴趣的朋友可以了解一下Angus Glen 和 Yorkton的房子的价格。这里提一下，在万锦占地大的房子首先是Cachet Estate社区，其次是Country Estate社区的房子，很多占地超过一英亩。笔者在今年有参与Country Estate里的一些房产买卖，发现该区目前房子价格还相对合理。如果发现200万内的房子，笔者建议密切留意。有朋友问，那大多伦多还有在建的大地的新房子吗？有，在旺市， REGAL CREST还有在建的新盘，部分是70呎以上的LOT。
(3) 尽量买有增长潜力的区的房子。什么样的区有增长潜力的呢？这其实是极难回答的问题。一部分朋友认为好学区就是有增长潜力的区，其实不尽然，好学区还要看社区的情况，如果附近都是廉租屋，或者很多Town House，Condo等，或者挨着铁路，都会对该区的增长潜力造成负面影响。那么很多朋友问我，到底有增长潜力的区有什么样的特点呢？我举个例子，我最近帮朋友在万锦买了一套投资房，是一个占地70 X 156 Lot 的大平房。这个区的房子比较旧，都是50,60年旧的大Lot的平房，不过附近开始陆续很多房子推倒重建。因为朋友考虑重建，我去了万锦的市政府了解该区的一些重建情况，政府官员在言谈中透露该区将成为另一个RoseDale，因为大量居民向政府递交Rebuild的申请。知道这一情况，我立即电话通知要朋友务必要买入，坐等升值。
(4) 用周期理论来买房子。笔者持有一个奉行多年的理论，就是周期理论。不管全国市场还是区域市场(比如GTA) 或是小到一个社区，他的房价的发展都在走一个周期，也就是从谷底开始上升，到快速上升通道，到缓慢稳定，到下降四个阶段。但是注意区域市场的周期不一定与全国市场的周期一致，可能会有延迟。举一个例子，大家看一下9月全国地产市场和GTA 市场的销量和价格走势，在全国销量普跌的情况下，大多伦多依然坚挺无比，一枝独秀。数据如下，GTA 2019年9月成交6310单，均价$1227,329，而2020年9月成交7658单，均价$1465,369。此外,有些社区的周期甚至会完全走出一个与区域市场不同的走势。比如在Scarborough的某些区在大多伦多整体上升时，他还在走下坡路。具体周期理论与买房的结合，关键在于能在快速上升通道时候买入房子，坐等快速升值。
(5) 买有价格上看空间的房子。什么意思呢，同一条街上，大多数房都是3000呎以上，都卖150万以上，如果你见到有一个2500呎房子卖100多万，那我建议你考虑买下来，因为周围的房子会带来价格上的正面影响。顺便提一下，如果你的房子是一条街上最贵的房子，那其它便宜的房子卖的价格就可能会对你的房子有负面的影响。
(6) 尽量不要买靠近繁忙大路，高压线，高速公路，路冲的房子。关于路冲,我们的理解是指T字路口正对的房子，而街道路弯处的房子虽然可能对着街道，但我们认为不算路冲，因为路在近处已经转弯了。为什么避免选离高速公路太近的房子呢，主要是因为高速公路飞驰过的车辆产生不停的噪音，时间久了，人很容易烦躁,对身心不利。靠近繁忙大路类似于离高速公路太近的房子, 不过也有例外的情况, 比如靠近Yonge街和 Bayview 路上的房子就是一个例外，因为很多Builder热衷购买这样的房子来改建Condo或 Townhouse。所以你在这样的地方买个地,反而可能有很大机会升值。
(7) 尽量不要买怀疑有结构问题或是有Stigma的房子。我们认识的一个朋友今年买到一个平房，房子Close后,才发现地下室墙基内陷。这其实是个很明显的问题，但遗憾的是朋友的经纪和验房师都没有留意到，没有在房子offer firm前发现这个问题。说到这里，我希望大家在买房时尽量要找一个称职的经纪，一个称职的经纪至少要有两方面的要求：专业和诚信。一个经纪应该可以给你提供专业的意见，不仅仅限于学区和学校,更重要的是帮你观察房子是否有明显的问题,比如漏水等,提供专业意见帮你撰写合约, 附加必要的条款,帮你谈判争取最好的价格,选择有口埤的验房师来验房, 保护你的利益, 让你避免买错房子。有Stigma的房子指有非正常死亡或是Grow House一类的房子,一般来说卖方的经纪应该主动Disclose,但有时买方的经纪还是应该询问卖方经纪,以保证买家的利益。
(8) 抢Offer时保持冷静。11月的多伦多房市依然火热,抢Offer此起彼伏. 我们在撰写此文前两天就参加了一个抢Offer. 房子状况一般, 而且基于卖家验房师的报告,至少要先花3万来修理房顶和其他一些问题. 但就是这样一个房子,因为学区好和卖家经纪要价较低,结果来了11个Offer,结果抢高了7万. 我们认为这样的价格买下来,实在是不值得,因为这个价格已经比同区刚成交的状况好很多的房子都贵. 但可惜的是,抢Offer时很多客人无法保持冷静,结果有时造成事后后悔的情况. 我们建议大家在抢Offer前和自己的经纪详细分析附近可比的房子的成交情况来制定一个价格上限,做到成竹在胸, 以冷静的态度来抢.
